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1. 土地・建物の無償使用が特別受益になるか
相続人の一人が、土地を無償でもらって、使わせてもらっていて建物を建てているようなケースとか、相続財産である建物をずっと無償で使っているようなケースがよくあります。このような場合、特別受益は認められるのでしょうか？
特別受益とは、ある特定の相続人だけが他の相続人と比べて多くの贈与を受けた財産のことを指します。
下記の記事もご覧ください。
では、被相続人の土地上に相続人の一人が建物を建築して無償で居住していた場合、特別受益になるでしょうか。あるいは、相続人がマンションを使わせてもらっていた場合、特別受益になるでしょうか？
2. 無償で土地を利用できていたということは、どういう法的関係にあったのか？
お金を払わないで使わせてもらったと言う場合、江亡くなった方（被相続人）から相続人の一人に対して、土地の使用貸借がされたと考えることになります。
つまり、この二人には使用貸借契約があると考えるのです。もっとも、これは勝手に使っていた場合ではそういうことになりません。使用貸借契約は二人の合意で発生するからです。
使用貸借契約とは、当事者の一方が他方に対して、無償で何らかの物を貸す契約です（民法593条）。「賃料」が発生しているような場合、「賃貸借」になります。不動産の場合がよく例として挙げられますが、不動産か動産かは関係なく、「賃料が発生しているかどうか」がこの二つの区別の判断基準になります。賃貸借契約では、「民法」と「借地借家法」が適用されて借主が強く保護されているのですが、使用貸借契約では、借主に対する保護はほとんどないので借主は弱いということがいえます。
3. 相続人が土地の上に建物を建てている場合、使用借権の相当額とは？特別受益か？
使用貸借契約では、借主は借地権のように借地借家法の適用がないので「弱い権利」になります。第三者への対抗力もありません。
もっとも、例えば相続人が建物を建ててしまっていると、他人所有の建物が建っていると土地の売却は現実にはできないので、市場価格は非常に低くなりなります。通常は、市場価格の１から３割程度でしょう。このように、土地の上に建物を相続人の一人が建てさせてもらっている場合、その相続人は土地を買わないで土地を使えるわけですから、相当の利益を受けていると考えることができます。
そうすると、使用貸借をさせてもらえている利益は、土地の価値の減ってしまった分と考えることが可能です。この考えであれば、相続人の一人は、その相当額を特別受益として取得したと評価するわけです。
もっとも、借地権を設定した場合もらえる地代相当額が利益であるという考えも可能かと思われますが、現実には使用貸借権を設定されているとおなじ法律関係になっているので、借地権を設定して地代をもらうべきであったのにもらっていないというのは実体にあっていないように思われます。途中から借地権の設定に変えてその段階で正当な対価を払って借地権設定をした場合であれば、そのまえの期間の地代相当額が特別受益であるという構成は可能かもしれません。
このように、土地の貸借関係がある場合、特別受益の主張は複雑になりますので、事案に合わせて理論的な主張を弁護士にしてもらって、円満解決を目指すのがよろしいでしょう。
4. 建物の無償使用の場合はどうか？
被相続人のマンションに、相続人の一人が無償で居住していたようなことは結構よくありますが、その場合、特別受益になるでしょうか。
＜もともと亡くなった方との同居の場合＞
亡くなった人（被相続人）と同居していた場合に、それは同居合意があったのですし、遺産を減らしたと言う関係がないので、相続人に特別受益はないという判断になるでしょう。よくあることとして同居において、被相続人を、介護していて寄与分の主張がされることもあります。相続人は同居を望まれて同居をしていたので、特別利益を得ていたとは考えられないでしょう。（もっとも同居しつつ、被相続人の預金などを使い込んでいたような場合には、過去の不法行為・不当利得の問題になります。使い込みについては以下の記事をご覧ください。）
＜亡くなった方との同居ではない場合＞
被相続人がもっていたマンションに住まわせてもらっていたような場合、使用借権相当額の特別受益が認められる場合もありえます。もっとも、これも他人に賃貸することができないので管理もかねて住むように依頼があったような場合には、遺産を減らしていませんので特別受益にはならない可能性があります。
賃料相当額については、通常、遺産の前渡しという認定はしにくいので、特別受益にするには相当の金額になる場合のみではないか、非常に難しいのでは無いかと思われます。
5. いつの時点での評価額で決めるのか？
相続開始時以前に贈与等がされている場合に贈与財産の額の算定（評価）基準時については、遣産分割時説と相続開始時説とが対立していますが、判例は相続開始時説を取っていますので、亡くなった方の死亡日の額となります。その後の価格の高騰・下落があっても、それは考えないというわけです。
6. 持戻し免除があったか？
ここでもうひとつ論点になるのは、亡くなった方が、相続人の一人に土地や建物の無償使用を認めていて、それが特別受益であると考えられても「持戻し免除の意思表示」があると、特別受益になりません。
＜「持戻し免除の意思表示」とは？＞
これは、「特別受益」を相続財産に加算しなくてよいという被相続人の意思表示のことです。共同相続人のなかに被相続人から特別受益を受けた人がいる場合、この特別受益の金額が相続財産総額に加算されて「みなし相続財産」となりこれが、各共同相続人の相続分を算定していくのですが、この加算をしないでほしいという意思です。
被相続人が老後の生活の面倒を見てもらうために、相続人の一人に建物を建築してもらって同居したような場合、持戻し免除の意思表示はあったと判断されることがあり得ますし、確認書などがあってその記載があってもそうなります。
7. 遺産を無償で使用させていた場合の特別受益に関する判例の紹介①
（東京地方裁判所平成15年11月17日 ）
遺留分減殺請求事件の判決ですが、この点で裁判例があるのでご紹介します。東京地方裁判所判決／平成１３年（ワ）第１６８１０号（判決日は平成１５年１１月１７日です。判例タイムズ１１５２号２４１頁に公表されています。
この事件は、二男であるＸが三男であるＹに対し、Ｙが亡くなったＡから遺贈を受けた土地について遺留分減殺請求権（旧法の権利です。）を行使した事件であり、相続人は、妻、長男Ｃと次男、三男の４名でした。
遺留分が侵害されているかにおいて、遺産の土地上にＸ所有のアパート及び遺産となっている他の土地におＸが持分２分の１を有する建物が存在したのでＸは亡くなった父は、土地の使用貸借権・賃料相当額の贈与を受けたと主張したのです（よって、遺留分の侵害はないという主張です）。そのため、Ｘの持戻し分を考慮すべきだと言ったという事案です。
この土地の使用貸借について以下のような判断がされました。
＜東京地裁の判断・平成１５年１１月１７日判決＞
「Ｙは，使用期間中の賃料相当額及び使用貸借権価格をもって本件土地の使用貸借権の価値と評価すべきであると主張する。しかし、使用期間中の使用による利益は，使用貸借権から派生するものといえ、使用貸借権の価格の中に織り込まれていると見るのが相当であり、使用貸借権のほかに更に使用料まで加算することには疑問があり」として、採用しなかった。
土地の使用貸借権については、鑑定の結果が，「取引事例比較法に基づく比準価格及び収益還元法に基づく収益価格を関連付け，更に基準値価格を規準として求めた価格（規準価格）との均衡に留意の上，平成５年１月９日時点の本件土地の更地価格を算出し，これに１５％を乗じた価格，すなわち１９３５万円をもって本件土地の使用貸借権価格としている」点について、その算出経過には不自然，不合理な点は認められないとして、その結果を採用しています。
亡くなった父は、家業経営が思わしくないことから、Ｘの生活援助のために土地をＸのアパート経営のために使わせたこと、土地の使用貸借権は、相続開始時において２０００万円近い価値があり、土地の新規賃料は、鑑定の結果では相続開始時点で月額３３万８０００円と高額であることから、故ＡとＸとの間の本件土地の使用貸借契約の締結（使用貸借権の贈与）は「まさにＸの生計の資本の贈与であるといえ、特別受益（民法９０３条１項）に当たるというべきである」と判断しています。
この判決のポイント：
- 使用貸借権の市場価格に加えて使用期間に応じた賃料相当額をも主張できるかですが、この判決では賃料相当額は使用貸借権から派生するものであるので、これを認めていません。
- 更地価格の１５％を使用貸借権の価格と判断しています。建物が建てられている場合の使用賃借権の評価は鑑定においても難問であり、上述しましたが、更地価格の１割から３割までの間で決定されることが多いようです。
8. 遺産を無償で使用させていた場合の特別受益に関する判例の紹介②
この事案は、亡くなった父親が共同相続人の１人である土地の使用を認めていた事案であり、長男に生計を営むために使用することを認めていたと判断した事案です。そして、その土地を無償で使わせてもらっていた相続人が、その使用借権を基礎として長期間にわたって園芸店の営業を継続しているなど使用借権の成立の経緯や内容を考慮して判断をした事案です。土地の使用借権の評価額として土地の価格の３割を除いているので、使用貸借による権利の評価額は3割としたものといえます。この判例は、判例タイムズ臨時増刊９７８号１４０頁によって公表されています。
＜東京高裁の判断・平成9年6月26日判決＞
「原審判認定のとおり、抗告人が本件遺産土地・・・・について、借地権を有していたとはいえない。・・・・抗告人は、少なくとも昭和４８年以降は、××丁目の土地に自己名義の店舗を建設し、園芸センターの経営主体となっていたものであること、被相続人が、昭和５５年以降、抗告人に××丁目の土地の固定資産税及び都市計画税を支払わせていたものであることが認められ、これらの事実と、後記の相続人に対する被相続人の援助の状況とあわせ考えると、被相続人は、抗告人が××丁目の土地を抗告人が生計を営むために使用することを認めていたものであり、抗告人は，相続開始時において××丁目の土地について使用借権を有していたものと認めるのが相当である。」として、まず使用借権があったことを認めました。より強い権利である、借地権があったと言う点は認めませんでした。
相続人らの特別受益については、贈与を認定し、その経緯を以下のように認定しています。
「記録によると，被相続人は生前に相続人らに対して，次のような援助（贈与）を与えたものと認められる。実質上の長男である抗告人に対しては，昭和４６年に抗告人が結婚するに際して，××丁目の土地に家を建てて居住させ，昭和４４年に××丁目の土地で始めていた園芸店の経営については，少なくとも昭和４８年には，同土地に抗告人名義の店舗建設を許し，抗告人がその経営主体となることを許した。実質上の次男である被抗告人AAAに対しては、・・・・・・・・XXXの土地（遺産目録の１の（２）を含めて「×丁目の土地」と呼称する。）上にある同じく遺産の一部である貸家を無償で利用させているが、この固定資産税等の支払いはさせていない。また，被抗告人AAAが昭和５２年に飲食店を開業した際の借入金について、被相続人は、昭和６０年ころ千葉の土地を処分した金の一部である４００万円をこの返済に充てている。
実質上の三男である被抗告人BBBに対しても、被相続人は、昭和６３年ころから×丁目の土地にある遺産の一部である借家を無償利用させ、固定資産税等の負担をさせていない。また，被抗告人BBBは，陶芸で自活できるようになったと思われる平成２年ころまでは，被相続人に生計を依存していた。」
このような経緯を認め、裁判官は、被相続人は、各相続人に能力や生活状態に応じて居住する家を与えてきた、これは、自活する手段を援助してきたものと認めたのです。さらに、そういう援助は贈与であるから、相続人の特別受益であると認定しましたが、持戻免除の黙示の意思表示は以下のように否定しています。
「被相続人は，×丁目の土地上の建物（本件遺産建物２の（１）の建物）で昭和６３年までは被抗告人BBBと同居していたが，被抗告人BBBでは被相続人の介護が十分できず，また，被相続人が跡継ぎとして期待している長男である抗告人に老後の面倒をみてもらいたいと考えていたところから，昭和６３年から，抗告人一家が右建物で被相続人と同居を始めた事実を認めることができる。そして，抗告人の特別受益が土地に対する使用借権であることから，その価格が他の相続人に比して多額となるが，それは，被相続人が，長男である抗告人を後継者として期待し，老後の面倒をみてもらうことを期待していたことによるものと推察でき，現に上記のとおり昭和６３年に抗告人一家との同居を開始したものである。
そうすると，被相続人の資力と各相続人の能力及び生活状況に応じて行った前記の贈与は，親としての責任と愛情に基づいたものであり，いずれの贈与（相続人らの特別受益）についても持ち戻しを予定していたものではないと考えられる。」と判断し、持ち戻し免除は認められませんでした。
使用借権の評価については、以下のような判断となっています。
「抗告人は・・・・昭和４８年以来長期間にわたって園芸店の営業を継続してきており、仮に被相続人の求めにより抗告人が土地の明渡をする場合には、被相続人は，親子の間であるとしても、抗告人に対し、明渡により抗告人の受ける営業上の損害の一部を補償するべき立場にあったと考えられる。そして、使用借権の内容及びその評価は、上記のように抗告人がその努力で営業を継続発展させてきた事実を考慮したものとなる。したがって、抗告人の使用借権は、抗告人がみずからその努力で蓄積した財産という性質を兼ね備えているものというべきである。以上のような使用借権成立の経緯や内容を考慮すると，抗告人の使用借権の評価額は，××丁目の土地の価格の３割とするのが相当である。」
この判例では、本人が努力で営業を継続発展させてきた事実を考慮するとし､その上で土地の価格の３割という評価をしています。これは、亡くなった父が明け渡しを求めていた場合営業上の損害を補填する必要が出たであろうから、その点を加味しているようです。
9. まとめ
上記の二つの判例を見ると使用借権については、経緯を丁寧に認定したうえで、土地の経済的価値の状況、これまでの使われ方、使用貸借の設定の経緯・背景等も加味した判断がされていることがわかります。
持ち戻し免除の意思表示があったかどうかは、親の責任を背景としてそれぞれの子に援助的な贈与をするという意識が亡くなった親に明確であれば、むしろ簡単には黙示の意思表示は認められないという傾向があるかと思われます。
