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1. なぜ不動産の分け方で揉めるのか
遺産の中に自宅などの不動産が含まれている場合、遺産分割協議で最も揉めやすいのが「不動産をどう分けるか」という問題です。現金や預貯金であれば、金額どおりに単純に分けることができますが、不動産は物理的に切り分けることが難しく、また相続人の誰かがそこに住んでいる場合は、その生活への配慮も必要になります。
不動産を分ける方法には、大きく分けて「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有」の4つがあります。それぞれの特徴を理解したうえで、状況に合った方法を選ぶことが重要です。遺産分割協議全体の進め方については「遺産分割協議とは？進め方と成立させるためのポイントを弁護士が解説」の記事もあわせてご覧ください。
2. 現物分割とは
現物分割とは、遺産をそのままの形で、各相続人に個別に割り当てる方法です。たとえば、自宅は長男が、収益物件は次男が、預貯金は長女が、というように財産の種類ごとに取得者を決めます。
メリット
- 財産をそのままの形で残せるため、思い入れのある不動産をそのまま承継できる
- 売却の手間や譲渡所得税がかからない
デメリット
- 財産ごとの価値にばらつきがあると、相続人間で不公平感が生じやすい
- 分けられる財産の種類が少ない場合（不動産1件のみなど）は使いにくい
3. 代償分割とは
代償分割とは、相続人の1人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ、その持分に見合う金銭（代償金）を支払う方法です。たとえば、評価額4,000万円の自宅を長男が取得し、法定相続分に応じて次男に2,000万円を現金で支払う、というような形です。
メリット
- 不動産を売却せずに、特定の相続人がそのまま住み続けられる
- 事業用不動産や自宅など、分割になじまない財産に適している
デメリット
- 不動産を取得する相続人に、代償金を支払うだけの資力（自己資金やローンの借入余力）が必要
- 不動産の評価額をめぐって意見が対立しやすい（固定資産税評価額・路線価・時価のどれを基準にするかで金額が大きく変わります）
代償分割を選ぶ際は、生前に多額の贈与を受けていた相続人がいないかも合わせて確認する必要があります。特別受益がある場合の考え方は「特別受益はなぜ認められ、どうあつかわれるのでしょう？」の記事で解説しています。
4. 換価分割とは
換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続分に応じて分配する方法です。
メリット
- 公平に金額で分けられるため、相続人間の不公平感が生じにくい
- 代償分割のように、誰かがまとまった自己資金を用意する必要がない
デメリット
- 不動産を手放すことになる
- 売却には時間がかかり、買い手が見つからないと分割が長期化する
- 譲渡所得税や仲介手数料など、売却に伴うコストが発生する
なお、換価分割を行う場合も、いったんは相続人の誰かの名義に相続登記をしてから売却するのが一般的です。相続登記の手続きについては「弁護士が教える相続登記の方法・登記をしないデメリット」の記事をご覧ください。
5. 共有分割との違い・共有のリスク
上記3つの方法とは別に、相続人全員の共有名義のまま残す「共有」という選択肢もあります。一見、話し合いをまとめやすい方法に思えますが、次のようなリスクがあるため、当事務所としてはあまりおすすめしていません。
- 将来、共有者の1人が売却や賃貸を希望しても、他の共有者全員の同意が必要になる
- 共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその相続人へ相続され、権利関係がどんどん複雑になる（数次相続）
- 固定資産税の負担割合や、修繕費用の負担をめぐって新たなトラブルが生じやすい
「今は話し合いがまとまらないから、とりあえず共有にしておこう」という判断は、後々のトラブルの火種になりやすいため注意が必要です。
6. どの方法を選ぶべきか
どの分割方法が適しているかは、次のような点を踏まえて総合的に判断します。
- 不動産に住み続けたい相続人がいるか
- 代償金を支払うだけの資力がある相続人がいるか
- 不動産以外にどの程度の財産があるか
- 相続人同士の関係性（話し合いがまとまりやすいかどうか）
話し合いでどうしても合意できない場合は、家庭裁判所での遺産分割調停に進み、裁判所の関与のもとで分割方法を決めていくことになります。調停の流れについては「遺産分割調停で解決！調停はどうやって進むのか？審判とは？」の記事で詳しく解説しています。
7. 弁護士に依頼するメリット
不動産の分割方法の選択は、税務上の影響（譲渡所得税、相続税の特例の適用可否など）も絡む複雑な判断です。特に代償分割における不動産の評価額の算定は、専門家が入らないと相続人間で折り合いがつかないことが多くあります。弁護士に依頼することで、それぞれの相続人の希望や資力を踏まえた現実的な分割案の提示から、相手方との交渉まで一貫してサポートを受けられます。
当事務所では、不動産を含む遺産分割に関するご相談も承っております。まずは無料相談にてお気軽にお問い合わせください。
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8. まとめ
不動産を含む遺産分割では、現物分割・代償分割・換価分割という3つの方法から、状況に応じた選択をすることが重要です。安易に共有名義のままにしてしまうと、将来より複雑なトラブルにつながる可能性があるため、早い段階で弁護士に相談し、最適な分割方法を検討することをおすすめします。
