離婚後、今住んでいる家の住宅ローンの支払いをどうするかを悩む方もいるでしょう。家を売るか？このまま住み続けるか？住み続けるならばローンの支払いは誰がする？いろいろな場面を想定して解決方法を弁護士松野絵里子が、まとめました。
離婚を決めた夫婦には、離婚までに決めることたくさんあります。その中の1つが「持ち家・持ちマンションをどうするか」です。住宅ローンを借りて、マイホームを購入する夫婦はたくさんいますが、離婚後は家をどうするか、どちらかが住み続けるのか、それとも売ってしまうのかは、悩みの多い問題です。子どもがいると持ち家の処分や住宅ローンの借入れについて選択肢が多くて悩みが多いでしょうから、悩んだときの参考にしてください。
Contents
1. 住宅ローンの残高と不動産査定額について
現在の住宅ローンの借入残高と、不動産のの現在の市場価格（査定額）を、まず調べましょう。2つの金額が正確にわかったら、どちらが高いのか比較してみましょう。
1-1. 住宅ローンの残高より査定額が高い（アンダーローン）
住宅ローンの残高よりも査定額が高い場合、家を売却すれば住宅ローンの残高を全額返済ができます。プラス利益も出るので、離婚時に負債を抱えるリスクがありません。
このように、住宅ローンの残額よりも査定額が高い状態を「アンダーローン」と言います。アンダーローンの場合には、家を売却して住宅ローンを完済し、お互い新しい家で新しい生活を始めることが可能です。
1-2. 住宅ローンの残高より査定額が低い（オーバーローン）
アンダーローンの反対の状態のことを「オーバーローン」と言います。住宅ローンの残高より査定額が低い場合です。この場合には、もし家を売却したとしても住宅ローンを完済することができません。従って、売却を選択せずに、離婚後も住宅ローンの支払いを続ける必要があります。支払いが続くので、離婚後も夫婦どちらかがこの家に住み続ける選択をする人も多いです。
もしどちらかが住み続ける場合には、住宅ローンの支払いはどちらがするのかも決めなければなりません。例えば、妻が子供と家に住み続けて、支払いは夫がする、ということも可能です。しかし、その場合、養育費を下げるなどの調整が必要でしょう。オーバーローンの場合には決めることがたくさん出てきますので、離婚前に夫婦でしっかり話し合っておきましょう。
2. 住宅ローンの債務者を調べる
住宅ローンの契約をした債務者が誰なのか、調べておきましょう。一般的には夫か妻のどちらか、または2人で借り入れているペアローンの場合がほとんどです。
2-1. 夫（または妻）の一方が債務者になっている
夫または妻のどちらか一方が債務者になっているというのは、債務者1人だけの年収や安定した収入があるかを審査し、それに基づいて契約をした場合です。夫婦の一方が正社員、もう一方がパートやバイトなどの非正規雇用か専業主婦だった場合にはこのパターンが多いでしょう。
2-2. 夫（または妻）の一方が債務者で、もう一方が連帯保証人である
どちらか一方が債務者で、もう一方が連帯保証人となっているパターンもあります。連帯保証人を付けずに、保証会社などにその役目を委託している場合もあるので、「連帯保証人は誰か」という点をよく確認しておきましょう。
2-3. 夫婦2人で借り入れるペアローンの場合
最近は、夫婦どちらも債務者となるペアローンを組む方も増えてきています。2人の収入を合算して審査にかけることができるので、審査が通りやすく、借入額もアップするのがメリットです。
3. 家を売るか、どちらか一方が住み続けるか、決める
住宅ローンの借入残高と査定額を調べ終えたら、その結果をもとに、「家を売る」か「このまま住み続ける」かを決めます。
3-1. 家を売る
家を売る場合には、売ったことで利益が出るのか、損失が出るのかが、離婚をする場合には重要です。もし、査定額が借入残高よりも高い「アンダーローン」の場合には、家を売ることで住宅ローンの借入残高を完済することができるので、手数料などを差し引いても利益分が余ったら、離婚時に2人で分けて、離婚後の新生活に向けた費用の足しにすることが可能です。
しかし、問題となるのが、査定額が借入残高よりも低い「オーバーローン」の場合です。オーバーローンで家を売る選択をした場合には、家を売っても住宅ローンを完済することができないので、残高分を支払い続けることになります。マイホームを売るので、売った後は新しい家を探す必要があり、新居の家賃まで支払うことになるので、支払う金額が増えて負担になってしまうでしょう。
もし、オーバーローンで家を売る場合には、住宅ローンの残りを払うように預金を用いるとか、親族から借り入れる必要があります。
3-2. 売らずにこのまま住む
オーバーローンの場合には、住宅ローンの支払いのことを考えて、家を売らずにこのままどちらか一方が住み続けるという選択をする方も多いです。ただし、家の名義人の変更やどちらが住宅ローンの残高を支払うかの話し合いや手続きをする必要があります。家を出る方が支払うのか、住み続ける方が支払うのか、また債務者や連帯保証人であることを辞める場合には、銀行の承諾が必要になるので、銀行との協議も忘れずにやっておきましょう。
4. 離婚後も住宅ローンを支払い続ける場合にやること
離婚後もどちらか一方が住み続けて住宅ローンの支払いを続ける場合には、債務者と家の名義人が誰なのかによって、やらなくてはいけない手続きなどが変わります。
4-1. 債務者と住む人が同じ場合
住宅ローンの債務者が夫、離婚後住み続ける人も夫であるなど「債務者と住む人が同じ」場合に気を付けることは、「家の名義人が誰か」というところです。ほとんどの場合、債務者が夫ならば名義人も夫なので、変更手続きなどは要りません。もし名義人が違う場合には、名義人の変更手続きが必要となります。債務者・名義人・住む人、全てが同じ人ならば特に問題はないので、そのまま住宅ローンの残りを返済しつつ住み続けられます。名義を変えるには、財産分与を原因とした所有権移転の登記をすることになります。
4-2. 債務者と住む人は同じ、連帯保証人が違う場合
住宅ローンの債務者と住む人が夫、しかし連帯保証人が妻であるなど「連帯保証人のみ違う人である」場合には、「連帯保証人から抜ける」手続きが必要です。住宅ローンを借り入れている金融機関に、離婚をすることで連帯保証人を外れたいということを伝えて手続きをしましょう。離婚後も連帯保証人のままでいると、夫が住宅ローンの返済をしなくなったなどの場合に、妻の方に支払い義務が発生するからです。しかし、金融機関からは妻が連帯保証人でなくなる場合、代わりの連帯保証人を立てるか、保証会社を利用するように言われることも多いので、金融機関に確認してください。
4-3. 債務者も住む人も違う
債務者が夫、住む人が妻である場合には、「どちらが離婚後の住宅ローンを支払うか」ということを決めなくてはいけません。離婚後も債務者である夫が支払いを続けていくので夫が支払いを滞らせると妻はそこに安心して住むことができません。
不払いが続くと不動産執行がされて不動産が競売対象になることになります。よって、このような選択を取る場合、夫がきちんと支払いをしてくれる見込みが必要です。
夫がどういう場合にきちんと支払いをしてくれるでしょうか？考えられる場合を書きます。
- 夫の勤務先が安定していて、銀行から借りたお金を返さないようなトラブルを起こすことがない場合
- 夫が子供との関係がよくて、面会交流を頻繁にしており、母子がその家に住み続ける場合
- 夫が払う養育費がローン金額を払ってもらっていることから、減額されている場合
- 子が大きくなったら、二人で不動産を売り、そのときの売却益を分配するルールが明確に作られている場合
4-4. ペアローンの場合
ペアローンの場合、夫婦どちらかが出て行ってしまうと契約違反となることが多く、離婚後も2人で支払い続けるのは難しいです。「どちらか一方の単独契約にする」にすればいいと思うかもしれませんが、債務者の変更は認められていませんので、ペアローンを単独のローンにするには、他の金融会社へ乗り換えるのが早くて簡単です。
5. 後で揉めないように、早めに弁護士へ相談を
住宅ローンの支払いが残っている状況での離婚は、このように面倒なことがたくさんあります。素人では難しい事案もありますし、離婚後揉めないように、早めに離婚に詳しい弁護士に相談しましょう。
専門家に聞くのが一番手っ取り早い方法です。売る場合にも、そのルールを決めるには専門家が必要です。不仲の離婚しようとしている夫婦では売却についても紛争になることがあり、売却代金をもっていかれてしまったというような例もよくあります。
