住宅ローンが残っている家がある。財産分与はどうすべき？

離婚の財産分与では、住宅ローンが残っている不動産の取り扱いで悩むことが多くあります。特に住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合には、注意が必要です。弁護士に相談して、ベストな解決策を見つけたいものです。

1. 離婚の財産分与で家は対象となる？

離婚時には、婚姻時に形成したり維持した財産を分割します。これを、財産分与と呼びます。どちらかが専業主婦や主夫だった場合でも、両者に大きな収入格差がある場合でも、離婚時の財産分与においては「2分の1ルール」が適用されます。これは、それぞれの役割分担によって収入の金額に関係なく両者が同じぐらい結婚生活に貢献したという概念に基づいています。

1-1. 家は財産分与の対象となる

一戸建てやマンションや別荘などの不動産は、婚姻期間中に取得したものなら財産分与の対象となります。これは、婚姻期間中に生活していた不動産なのか、それとも投資目的で購入した物件なのかに関係なく、すべて夫婦共有財産とみなされます。

ただし、会社経営者の場合には、会社名義の不動産があるかもしれません。基本的に会社名義のものは離婚時の財産分与の対象にはなりませんが、個人事業主などは会社と個人との線引きが難しいため、裁判所としてはケースバイケースで判断をしています。素人で判断するのは難しいため、弁護士に相談することをおすすめします。

1-2. 住宅ローンを抱えているとき、財産分与ではどうなる？

離婚時の財産分与では、不動産も対象となりますし、住宅ローンも対象です。マイナスの資産として含まれます。これは相続とは全く、異なります。

2. 住宅ローンが残っている財産分与の解決方法

住宅ローンが残っている家の財産分与は、大きく分けて3つの方法があります。

2-1. 家を売却して現金化、売却益を分割する

最もシンプルでトラブルになりづらい方法です。住宅を購入してからそれなりの年月が経過している場合には、物件を売却して住宅ローンを完済しても、売却益が手元に残るでしょう。その売却益から手数料などを差し引き、残った利益分を財産分与として現金で分割しようというのが、この方法です。もっとも、譲渡益について税金がかかるので、それも計算して協議をしましょう。

ただしこの方法は、物件を売却しても住宅ローンを完済できない場合には、ローンの残債なんとか払いきらないと売れません。親族に借りるなどを考えないといけないでしょう。保険の解約金を利用するなどの方法もあり得ます。

2-2. どちらかが家を保持し、相手へ別の財産を分与する

離婚後にも、その物件に住み続けたいという場合には、この方法が選択肢の一つとなります。子供がいる場合には、離婚によって子供を転校させることに抵抗があったり、気に入った物件だから離婚後も住み続けたいという人もいるでしょう。

不動産は財産分与の対象ですから、どちらか片方に名義変更するには、相手が受け取るべき分与分を別に補填しなければいけません。もしも夫婦共有の財産が多く、自動車や預金など価値のあるものがあるなら、相手の分与分に相当する金額の預金を相手が取得すればよいでしょう。

子どもがいる場合の解決方法としては、当事務所では過去にいろいろな工夫をしてきました。以下でその経験から考えらえる方法をならべてみますね。

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2-3. どちらかが家を保持し、相手に代償金を払う

夫婦間で高価な動産を所有していない場合には、相手の分与分を別の財産で補填することはできませんから、現金という形で相手に支払うことになります。これを、代償金と呼びます。登記上は財産分与という形でも名義移転をしますが、一定のお金を払ってもらいすぎを調整するのです。

2-4. 名義変更

もしも離婚後の財産分与でどちらかが家を保持する場合には、不動産の名義と住宅ローンの名義は必ず離婚前に変更しておきましょう。その際には、手続き費用が発生します。その費用も財産分与の際には含めておいた方が、あとからトラブルになりづらいものです。もっとも、ローンの名義変更はかなり難しいことが多いので、借り換えを検討したほうがよいこともあります。新規の住宅ローンが組めると低金利になります。その場合は、持ち分の譲渡を受けて売買での登記移転がよいかもしれませんが、弁護士と銀行とよく協議しましょう。

3. 不動産を売却して住宅ローンを完済できるか？

もしも離婚する際に所有している不動産に住宅ローンが残っていたなら、財産分与の話し合いは複雑化することが予想されます。スムーズかつ公平に手続きするためには、いろいろな方策がありえますし、銀行を巻き込むことになるので、弁護士に相談するのが得策でしょう。

3-1. まずは住宅の評価額とローン残高を確認

財産分与に不動産が含まれている場合、そこにどちらが住み続けるかどうかはさておき、まずは不動産の評価額及び住宅ローンの残債額を確認することから始めましょう。

住宅ローンの残高よりも評価額の方が高ければ、離婚に際してその物件を売却すれば、売却益が出ます。ですから、どちらもそこに住み続けないで、売却益を財産分与するという方法も十分に選択肢になるでしょう。

3-2. 住宅ローンの残高はどうやって調べる？

住宅ローンの残高を調べる方法は、それほど難しくありません。自分が住宅ローンを借り入れている金融機関のホームページから確認できますし、問い合わせても教えてもらうことは可能です。また、金融機関から残高証明書を送付してもらったり、適宜返済予定表を受け取っているので、そこから残高を調べるという方法もあります。

3-3. 不動産の評価額を調べる方法は？

物件の評価額を調べる方法は、市町村から送付される固定資産税から評価額を確認するほか、そこから実勢価格と呼ばれる時価を予測する方法などがあります。その他にも、不動産鑑定士に鑑定してもらったり、不動産会社から査定を受けるという方法でも確認できます。マンションであれば他の部屋の現実の売買価格が参考になります。

4. 住宅ローンを完済できる場合の財産分与

住宅ローンの残高が不動産の評価額を下回る状態を、アンダーローンと呼びます。この場合の財産分与では、物件の評価額から住宅ローンの残高を差し引いた部分、つまり売却したら利益が出るだろうと見込まれる部分が、財産分与の対象となります。

離婚に際して不動産を売却する場合には、速やかに売却し、売却益を財産分与すると良いでしょう。一方、どちらかが離婚後にもそこに住み続ける場合には、見込み売却益を元に相手の分与分を計算し、それを別の財産で分与するか、もしくは現金で分与するかという方法が選択肢となります。

5. 住宅ローンを完済できない場合の財産分与

　物件の評価額よりも住宅ローンの残額が大きいという事は、その物件を売却しても住宅ローンを完済できないという事を示します。つまり、オーバーローンな状態にあるわけです。

この場合、夫婦の共有財産である不動産は、プラスの財産ではなく、負の財産という扱いとなります。資産価値がないため、財産分与の対象にはなりません。しかし、負の財産を離婚するからと言って放置することはできないため、住宅ローンをどのように対処するかについても、離婚の条件として話し合う必要があるでしょう。

5-1. 住宅ローンは夫婦共有のマイナス資産

婚姻中に購入した家の住宅ローンは、夫婦が共有しなければいけない負債と考えられます。法的には、住宅ローンの名義となっている人が返済する義務を負いますが、経済的には二人で返済する責務を負っていると考えられます。

ちなみに負債に関しては、住宅ローンであっても他の負債でも、夫婦で弁済するべき負債という位置づけが原則となります。しかし、浪費・競馬やパチンコなどのギャンブルに関しては、婚姻期間中に作った借金でも、それは個人のみに帰属する特有の負債とされますから、離婚の際の財産分与で、浪費などしていない人に返済義務が生じる心配は、ないでしょう。

5-2. 住宅ローンを完済できない不動産、売却できる？

住宅ローンを完済していない不動産には、金融機関が抵当権を付けています。つまり、万が一ローンを払えない場合には、抵当権を行使して物件は取り上げられてしまいます。

離婚後にはどちらもそこに住み続けるつもりがなければ、売却して住宅ローンが残るとしても、売却するのが得策かもしれません。その際には、売却益で返済できない不足分に関しては、自身の財産で払いきらないと売れません。それができないなら、抵当権を金融機関は消してくれません。ます。

5-3. どうしても売却したいときは、どうする？

オーバーローンの状態となっており、しかも住宅ローンの残債を別の財産で返済できない場合には、どうすれば良いのでしょうか？

どうしても売却を希望するのなら、任意売却という方法があります。これは売却してもローンを完済できない人が対象となる法的措置で、金融機関に抵当権を解除してもらうことによって市場価格で売却できるというメリットがあります。

ただし、抵当権を解除してくれるかどうかは、金融機関次第です。借り入れが多くて今後、支払いができないというような事情を説明して納得してくれる場合もあれば、それでも解除できないというケースももちろんあるでしょう。

もしも抵当権を解除してもらえず、市場で売却できなければ、別の方法を模索しなければいけません。賃貸に出して、その賃料から支払いを続けることも一案です。当事者間の話し合いだけで解決できる問題ではないので、弁護士に相談して法的にどのような選択肢があるのか、その中からベストの方法は何かを見つけましょう。

6. 住宅ローンが残っている不動産の名義変更

離婚後にも片方がそこに住み続ける場合には、物件の名義を変更する必要があるでしょう。

6-1. どんな場合に名義変更が必要？

名義変更が必要になるのは、不動産を購入したときの名義人と、離婚後にそこに住み続ける人が異なる場合です。例えば、夫名義の不動産だけれど、離婚後には妻が子供たちとそこに住み続けるという場合には、不動産の名義を夫から妻に変更する必要があります。

不動産購入時に夫婦の共同名義で購入し、離婚後にはどちらかがそこで生活を継続する場合にも、名義変更は必要です。持ち分の部分を名義変更します。

6-2. 名義変更をしないとどんなトラブルになる？

その不動産に住んでいるのは自分でも、名義が元夫もしくは元妻のままになっていると、離婚後にトラブルが起こる可能性があります。その理由は、法的には不動産物件は相手に所有権があるためです。例えば、ローンを払っていなくて強制執行になってしまうとか、自身の知らない所で勝手に物件を売却されてしまうことも考えられます。法的には、自分が住んでいない物件でも自身に所有権があれば売却することは可能です。万が一そうなってしまうと、知らない間に住む場所を失ってしまうリスクもあるのです。

そうした将来起こるかもしれないリスクやトラブルを回避するためには、離婚に際しては住んでいない人を名義から外す作業が必要です。

6-3. 家の名義変更の方法

不動産の名義変更は、司法書士に依頼するのが安心です。自身で手続きすることも可能です。不動産の管轄は法務局なので、物件のある住所を管轄している法務局で手続きをしましょう。手続き方法は、窓口に足を運んで手続きする以外に、オンラインや郵送でも可能です。

名義変更の手続きは、住宅ローンの手続きや名義とリンクしている必要はありません。切り離して手続きができます。手続きすると審査があり、ここに1週間から2週間程度がかかります。審査が終了すると、名義変更の手続きは無事終了です。

7. 住宅ローンの名義変更

家の名義変更をしたら、住宅ローンの名義変更も併せて手続きが必要です。家の名義変更をすれば自動的に住宅ローンの名義も変わるというわけではなく、別途で手続きが必要です。名義変更でなく、借り換えという方法も可能です。

7-1. 名義変更をしないとどうなる？

住宅の名義だけを変更して、ローンの名義をそのままにしていた場合、どうなるのでしょうか？この場合、ローンの借り入れをしている金融機関とトラブルになる可能性が高いです。

例えば、ローンの名義人と実際の居住者が異なると、これは住宅ローンの契約規約に反する可能性が高くなります。その場合、契約違反だとして住宅ローンの一括返済を求められることがあるでしょう。また、住宅の名義だけを変更して住宅ローンの名義はそのままの場合も同様で、ローンの一括返済を求められるかもしれません。

もしも金融機関とこうしたトラブルになると、最悪の場合には住宅が競売にかけられるという結末が待っています。そうならないためには、きちんと弁護士に相談しながら、しかるべき手続きを離婚前に済ませておくのが安心です。

7-2. 住宅ローンの名義変更は難しい？

住宅ローンの名義変更は、手続きを申請すれば簡単にできるものではありません。金融機関は、ローン契約時に申し込んだ人の収入や資産状況を含めて審査を行い、返済能力があると判断したのでローンを承認しています。

しかし返済期間途中で名義人が変わるという事は、金融機関にとっては回収できる可能性が大きく変わるという事でもあります。そのため、法務局で行う物件の名義変更と同じような手続きというわけにはいきません。

7-3. 名義変更よりは「借り換え」

住宅ローンの名義変更では、離婚後そこに住み続ける人が新しく住宅ローンを借りるという「借り換え」の手続きのほうが現実的です。物件を購入するために組むローンではなく、すでに住んでいる物件に対して借り換える手続きをするわけですが、これはそれほど珍しいものではありません。離婚による財産分与が理由でなくても、他の銀行のより低い金利のローンに借り直すというケースは多くあります。金利が少しでも下がることで、ローンを完済するまでに支払う利息分の総額を大きく減らせるからです。

この借り換えでは、離婚後そこに住み続ける人がローンの申し込み者となり、審査を受けます。この審査では、新規の住宅ローン審査と同じように、その人の返済能力が審査されます。他に不動産を持っているとか、収入がどのぐらいあるかという点を見られるため、もしも専業主婦（主夫）だったりパートでの収入しかない場合には、審査に通ることは難しいでしょう。

もしも専業主婦が離婚後に、子供たちと同じ物件で済み続けたいと希望しても、収入が安定していないという理由で住宅ローンの借り換えができず、やむなく引っ越さなければいけない可能性は十分にあります。もっとも財産分与でもらう金銭で頭金を払うと融資ができることもあります。

7-4. 離婚による財産分与で審査に通りやすいローン

上記のように、収入がない、もしくは安定しない配偶者が子供たちと離婚後にも同じ場所で住み続けるというケースは少なくありません。この場合、単独でのローン借り直しは、収入面が不安定という点で審査には通りにくいでしょう。なるべく、正規雇用をみつけておくのがよいでしょう。

住宅ローンのタイプを選べば、審査に通ることは可能かもしれません。例えば、離婚後にも二人で1つの住宅ローンを契約し、お互いに連帯債務者となるというケースです。また、実際に住む人が契約者となり、離婚する側が連帯保証人として万が一の時に返済義務を負うという連帯保証型の住宅ローンもあります。連帯保証人を親にするということも可能です。

さらに、ペアローンと呼ばれるものもあります。これは、離婚する夫婦が別々にローンを組み、お互いがそれぞれの連帯保証人になるというものです。支払いが滞らなければ、自身のローンを完済するまでの返済義務しかなく、借入額が他の2つと比べて少額になるという点が魅力です。

結婚している夫婦なら、相手の連帯保証人になることにそれほど抵抗はないかもしれません。しかし離婚して他人となる相手の連帯保証人になることに対しては、絶対に嫌だと考える人は少なくありません。そのため、金融機関からこうしたローン商品がラインナップされていても、選択しないケースもあります。

8. 住宅ローンの支払いをされない場合はどうなる？

離婚に際して、金融機関が事情を納得して了承すれば、収入が不安定な配偶者が自宅に住み続け、相手が住宅ローンを払い続けることは可能です。しかし、実際に住んでいる人とローンを払っている人の名義が違うことで、金融機関とトラブルになることはなくても、将来いろいろなトラブルが発生するリスクがあることは理解しておいた方が良いでしょう。

8-1. ローンの支払いが滞ったらどうなる？

例えば、妻が子供たちと物件に住み続け、別の所で生活している夫が住宅ローンを払い続けるという約束で離婚した場合を考えましょう。金融機関が納得していれば、これは問題ありません。しかし、もしも夫がこのローンの返済を滞ったとしたら、どうなってしまうのでしょうか？

最悪の場合には、上記で書いたとおり、強制執行になり、金融機関は抵当権を行使して住宅を競売にかけることになります。

8-2. 回避することはできる？

上記のようなケースになってしまうと、相手が払っていると思っていた住宅ローンが延滞したために、自分が住んでいる場所を失うという事態になりかねません。その事態を回避する方法はいくつかあります。

1つ目は、住宅ローンの契約者は夫でも、実際に住んでいる妻が連帯保証人となり、夫が返済を延滞したら妻が代わりに返済することで競売リスクを回避するというものです。これは、金融機関との話し合いによって承認を得る必要があるものの、それほど難しくはないでしょう。ただし、連帯保証人になるにも安定した収入が必要です。金融機関と協議するタイミングで収入が不安定だと、審査に通らない可能性はあります。

2つ目は、第三者弁済という方法です。これは、ローン契約者である夫の代わりに、第三者である妻が代わりに返済をするというものです。連帯保証人になる必要がないという点がメリットです。

ただし、どちらの方法でも、夫が払うべき住宅ローンを延滞することによって、妻が経済的な損失を被ることになります。そのリスクを回避するためには、離婚する際に、夫が払うべき住宅ローンの返済が滞ったら、妻に対して住宅ローン残金と遅延損害金を一括で支払うといった内容の調停合意をしておくのが無難です。

公正証書とか調停調書は、法的拘束力があるため、万が一の時には夫の財産を差し押さえるなどして回収することができます。

8-3. 妻が代わりに支払った住宅ローン、夫から回収することはできる？

夫が延滞している住宅ローンを誰も返済しなければ、遅かれ早かれそこで暮らしている妻が生活する場所を失うことになります。そのため、夫からは後から回収することにして、とりあえず妻が返済分を支払っておくのが一般的ではないでしょうか。

上記のように、離婚する際の約束を調停でしておけば、夫の財産を差し押さえてでも妻が代わりに支払った住宅ローン返済分を回収することは可能です。また、それができていなくても求償権があるので、裁判で求償をもとめていくことが可能です。

しかし注意しなければいけない点は、必ずしも100％を回収できるとは限らないという事です。

もしも夫が住宅ローンの返済を意図的に延滞して資産があったり給与収入があるなら、この方法で問題を解決できるでしょう。しかし場合によっては、夫が経済的に窮地に陥って、自己破産を検討するような状態にあるかもしれません。夫から損害分を取り立てようとしても、そういうときならば、ない袖は振れないため、回収できないことになってしまいます。

離婚する際に、妻がそこに住み続けて夫が住宅ローンを払い続けるという財産分与をする場合には、金融機関が了承した場合でも、こうしたリスクがあることは理解しておいた方が良いでしょう。

住宅ローン完済までの期間は長いものです。その中では、何が起こるか分かりません。元夫の経済的な苦境が原因で自身が生活の場を失うリスクが発生するのは嫌だという人は、住宅ローンの名義を自身に変更するか、それとも離婚のタイミングで物件を売却して新しいスタートを切るか、という選択肢を選んだ方が良いかもしれません。

9. 共働きならローン返済の負担を共有することも可能

共働きの家庭なら、ローンの残債分を共有で負担することも可能です。ローンの書き換えをするという選択肢もありますが、審査に通らない可能性があるのなら、ローンの債務者はそのままにして、定期的に相手からローンの返済額負担分と同額を支払ってもらうという合意をすることでの解決もできます。こうすることで、実質的には住宅ローンの返済をどちらも負担していることになります。養育費での調整をする場合もあります。

離婚時の財産分与では、住宅ローンを別の人の負担に変えることは有効ですが、難しいものです。もちろん、これから住む人が払うと決めて手続きができれば問題ありませんがなかなかできないものです。離婚調停や離婚訴訟、また財産分与調停などを申し立てても、住宅ローンの返済負担者を変えることはできません。

9-1. 将来トラブルになりそうなら売却するのが得策

これから離婚して他人となる二人が、住宅ローンに関して将来的にトラブルになるのは嫌だと感じることは珍しくありません。そうであれば、売ることがシンプルな解決になります。

離婚やローンの返済についてお互いの合意が取れない場合には、不動産は売却しオーバーローンとなる部分については工面するという解決法がよいでしょう。アンダーローンの状態になるまでは売却を待つという選択もありえますのですっきりできる解決方法を弁護士と模索してください。

当事務所ではペアローンの住宅がある場合の離婚、お子さんが住宅に住み続けたいという場合の離婚、親が支援をして購入した自宅がある場合の離婚、婚姻前に買ってあった不動産がある事例、相続の土地の上に自宅を建てている事例など、複雑な住宅問題やローンの問題を、離婚調停において解決してきた実績がありますので、ぜひ、無料相談を申し込んでみてください。