離婚が決まったらマイホームローンはどうしよう？これが大きな問題になることが多いですね。たどのような流れでローン返済を行うべきか、どうやって売るのか、いろいろ考える必要があります。住宅を離婚後どのように扱いたいのか、によって離婚する夫婦で取るべき対応が異なります。
「夢のマイホーム」として購入した住宅も、離婚となると保有していることに大きな問題を感じられるかもしれません。離婚が決まったら同じ住宅に住み続ける事は難しく、必然的に別居という状態を取らざるを得ないでしょう。そうなると問題になってくるのがマイホームに対するローンの残債です。離婚後に該当する住宅をどのように扱うかによっても取るべき行動が変わってきますので、対応策を正しく把握しておく事が大切です。
Contents
1. 離婚が決まったら最初にやるべきこと
1-1. 売却価格がどれくらいになるか確認する
住宅を保有している場合、最初に行わなくてはならないのは物件の価値や契約内容の確認です。
物件の価格調査は離婚が原因ではなくとも売却、もしくは譲渡する際には必ず行われる事ですので、「今家を手放したらどれくらいの価格がつくのか」ということを知っておくのはまずやることです。
また、住宅の価値を正しく知っておくことによって「売るべきか、どちらか一方が住み続けるべきか」という判断の基準もしやすくなりますよね。よって、物件を売却するか否かに関わらず、まずは具体的な価格相場を調べましょう。住宅ローンが残っていたとしても、土地柄により物件の価値が購入時よりも高くなっている可能性もありますので、売却した方が良いケースも存在します。
1-2. 住宅ローンの契約確認をする
また、住宅を購入した際にどのような契約内容であったかを離婚前にもう一度詳しく見ておく必要があります。ローン名義はどちらなのか、ペアローンなのか、ローン残債はどれくらいかといったことを正しく把握しておかないと、解決ができません。誤解しているとトラブルの元となる事があります。
また、住宅購入時と現在では契約内容が変更になっている可能性もありますので、契約書類や変更書類など住宅関連の書類を全て見直し、最新の契約内容を理解するようにしてください。
1-3. ローンの状態を正確に把握し適切な判断を
離婚時一番気がかりなのが「どれくらい残債があるのか」や「誰がこれからどう支払うか」という問題です。これらをきちんと二人で把握し話し合う事ができないと、必ずと言っても良いくらい問題となりますし、最終的にトラブルで訴訟なんてことになってしまいます。
住宅ローンの状態には、オーバーローンとアンダーローンが存在しますが、オーバーローンは住宅を売却してもローンの方が大きく負債となるケースです。一方、アンダーローンは住宅を売却すると利益が出るというものなので、その場合、住宅を売却した方が賢明ということになることが多いです。
オーバーローンの場合は住宅を売却しても利益になるどころか、残ったローンを払い続ける必要があるため、基本的に売却は不向きと言えます。夫婦のうち一人がその住宅に住み続けて今まで通りローンを支払い続けていくというのが一番現実的です。ただし、夫婦が共同でローンを組んでいた場合はどちらか一方がローンを負担するという事になると負担額が大きくなる上、精神的なストレスも大きくなるでしょう。
こういった背景からやむを得ずに住宅を手放すとか、二人で賃貸に出すという選択をする方も多くいらっしゃいます。その際には、ローン残債を誰がどのように払っていくかは、事細かに決めておくことがトラブル回避のコツです。
一方、アンダーローンの場合、ローン残債が少ないため住宅を売却しても利益が出るという点がポイントです。売却するとしたらその利益を二人で分割するというシンプルな方法が取れますが、もし売却しないとなればやや難しい問題となり、一緒に貸し出して賃料という利益をわけていくという選択さえ、ありえます。
残ったローンを誰がどのようにして支払うのか、所有権を変更するか否か、その住宅に住まない配偶者は財産としていくらもらえるのかなど、貸すとすると賃料をどうわけるか、決めるべき問題が多数あります。もし、アンダーローンの状態であれば、トラブル回避のため、そして離婚問題をさっぱりと終わらせるためにも住宅を売却してしまった方がその後の手続きもスムーズと言えるでしょう。
現在、住宅ローンの状態がどのようになっているのかは返済予定表で確認する事ができるので、ローン残債を確認した上で夫婦でよく話し合ってください。
2. 家を今後どうするか決まったら？
2-1. 家を売却する
住宅を離婚後どうするかによって取るべき行動が大きく変わります。離婚後の選択としては大きく分けて3つありますので、夫婦で話し合いお互いが納得できる方法を取るのが最適です。
まず、一番トラブルが起こりにくいのが、二人で住宅を売却してしまうというものです。ローンが残っている場合でも家を売却することは可能ですし、むしろ売却してしまった方がお互いが新しい生活を始めやすく、トラブルにもなりにくいため多くの夫婦が選ぶ方法です。財産分与に関しても、不動産は資産としてみなされるため、2分の1ずつの取り分として分ける際、目に見える現金となっていた方がスムーズに分与することが可能です。不動産のままだと二人で分ける事はできませんので、売却して得た利益を二等分するのが一般的です。
この場合、離婚協議書において、どうやって売っていくのか、きちんと売買代金を二人でわけることができるように慎重に記載が必要です。ひとりが勝手に売って、代金をもっていなくなってしまったら大変ですからね。また、売っていくときのルールとか仲介業者への費用をどうするかとか細かい取り決めが必要なので弁護士の関与は必要となるでしょう。そういう場合には弁護士費用は売買価格の数パーセントといったことが多いです。
ただし、住宅ローンがまだ残っており、なおかつ家を売却しても利益より負債の方が大きい場合、このような状態をオーバーローンと言いますが、支払いを完了しないと売れませんので対応が必要です。二人でお金を出し合って完済が可能なこともありますし、それが難しい場合は維持をするという選択となります。人に貸して賃料からローンを払うという選択もできます。そういう取り決めも離婚協議書にしっかりと書いて、トラブルにならないように弁護士に協議書をつくってもらいましょう。協議書作成だけであれば弁護士費用は１０から３０万円程度でしょう。
2-2. ローンを借りている名義人の夫（妻）が家に住み続ける場合
二つ目の選択肢として、夫か妻が、その家に住み続けるというものがあります。例えば、住宅の名義が夫になっている場合や、今までローンを全て夫が支払ってきた場合は夫が住む選択肢を選ぶ方が多いです。もっとも、妻が家を気に入っているなら妻が住むことになるかもしれませんね。
住宅ローンの債務者と住んでいく人が一緒なら、何も問題はないように感じられますが、しかし、住宅ローンの連帯保証人に他の配偶者がなっているときが問題です。ペアローンなど、金融機関では負担を減らすために複数人でローンが組める商品もたくさん出ているため、こういったパターンも最近は都内で多く見られます。もし、保証人になっているとか、共同でローンを負担していた場合は、金融機関でいずれからが保証人・債務者から外れるといった交渉を行わなくてはなりません。金融機関の多くは信用や経済力を重要視しているため、保証協会への加入をしなければならなかったり、両親など新しく保証人を用意するよう求めてくることもありますが、双方の年収状態によります。最終的にどうするか決めたら、離婚協議書にきちんと記載をして決めておきましょう。調停離婚をするのなら調停調書にきちんと記録しておききましょう。
2-3. 名義人でないが、妻（夫）が家に住み続ける場合
夫の名義でありかつ夫がローン債務者であるにもかかわらず、妻が家に住み続けるようなパターンもあります。妻と夫が、この反対ということもありますが、以下は、妻が住み続けるという例でお話ししますね。
これは、選択肢3つの中で最も複雑な問題となり得ますから弁護士としっかり相談して離婚協議書において約束事をきめておく必要があります。
子育てをこの家でしたいというような場合には、こういったことがありえますね。子供がいる場合は、夫が養育費の代わりにローンを負担しつづける合意をするのが一般的ですが、子との関係が希薄になってしまった場合は支払いが滞ってしまうリスクもあります。よって、夫がローンを払わないときの違約罰をいれておくなどしてそういうことがないようにしておきましょう。
妻がローンを負担する場合、しっかりとした経済力がないと金融機関の審査にとおるのが厳しいでしょう。また、名義に関しても妻が住み続けるのであれば名義変更を行う必要がありますが、こちらも金融機関に交渉する手間がかかります。了承されない場合、住宅ローンが完済したら夫から妻へ名義変更を行うのが理想的です。そういった取り決めを協議書できちんとするには、弁護士関与は不可欠です。
どのような選択をするにしてもきちんと離婚協議書に反映させて、離婚してからのトラブルを防ぎましょう。
