自宅の不動産はひとつなのに、それを相続で複数の相続人で分けるという場合、大きく分けて4つの分割方法があります。その他にも土地の評価に特例措置をつかったり、税金対策を行うなどケースによって手続きが異なります。相続税や土地の固定資産税も含めた全体の手続きについて、弁護士相談するべきでしょう。
自宅の不動産相続は複数でわけるのであれば、弁護士を通して手続きするのが便利です。また、高額な税金を払う必要があることもありますし、資産運用に失敗しない為に、自宅の相続手続きに必要な書類や注意点を抑えておきたいものです。
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1. 不動産相続で必要な手続きとかかる費用
遺産相続ではなにも金銭だけではなく不動産や証券などは書類なしでは事が進みません。しかも被相続人が亡くなった後、手続きが遅れると権利が喪失したり、思わぬ損害を被る事にもなりかねません。
特に、不動産相続での名義変更は、専門知識が必要で書類の取り寄せにも窓口が異なるので弁護士に依頼するのは得策といえます。親せきの大切な時間も奪われずにすみます。
被相続人と生前まで一緒に住んでいて、その家が相続となる場合、亡くなった直後に必要となるのは故人の戸籍謄本です。
戸籍謄本は住民票と違い戸籍がある市町村で取得しなくてはなりません。相続人においても相続対象となる人全員の戸籍謄本がなければ相続手続きができません。たとえ、遺産相続をしたくないという理由でも書類に残しておかなくてはならないのです。
相続人と一緒に暮らしていた自宅の相続であれば遺言書がなくても、必要書類がそろえれば手続きできます。不動産相続で必要となる主な書類は、登記所や市町村の役場などに行くのですが、その点、弁護士は代行も可能です。例えば、弁護士であれば、被相続人と相続人全員の戸籍謄本を集めることができます。他にも遺産分割協議書や不動産の登記事項証明書など専門的分野のことは、あとで後悔しないように専門家に相談して進めましょう。
時間のかかる不動産相続の手続きですが、費用もかかります。相続後に遺産が入ってくる場合でも、手続き費用は用意しておきましょう。主な費用は、登録免許税、戸籍謄本等書類の取得費用です。弁護士費用についても理解しておく必要があります。
相続人が複数いる場合、相続する資産が分割できるものであれば、相続は難しくありません。しかし不動産である自宅を、複数人で相続する場合、いくつかの方法はありますが、なかなか合意ができないものですよね。手続き全体については、弁護士が熟知していますから相談をしてみましょう。
相続人と同じ自宅で同居の場合は、直前まで相続人の状況がわかりますので資産状況についてあhあまり問題がでませんが、死亡後から日数が立ちすぎてしまうと、不動産相続の状況が変わる事がありますので注意が必要です。
また、すぐに必要なこととして、死亡届の提出は7日以内に必要です。遺言書の有無や戸籍謄本の取得などは時間がかかります、まずは何からするのが良いのか、弁護士に相談するのが時間を無駄にしません。
2. 不動産相続とは？土地のみを相続する場合のチェックポイント
相続税は、相続人が今まで住んでいた家でも、その家が被相続人の名義であれば相続税はかかる事になります。相続税の対象は家だけではありません。不動産は家と土地はそれぞれ計算方法が異なります。土地のみの場合、小規模宅地の特例という制度によって土地にかかる相続税を減額する方法があります。しかしこれも専門的な申請手続きが必要になります。相続人が住んでいた土地だけが相続対象となる場合、家と土地がセットになっている場合よりも比較的簡単に考えられます。複数の相続人がいる場合は現物分割という方法で分けられますが、これには、相続人同士が全員同意する事が条件です。
不動産、特に土地の相続手続きは一旦合意して手続きを行うと変更や取り消しが効かないケースがほとんどであるため、簡単に手続きができるというものではありません。仮に、誰かが土地の売却手続きを一度行ったら、買い戻すと言うことは事実上不可能に近いです。慎重に進めましょう。
土地は様々な手続きで相続人が遺産分割をする事ができますが、大きく分けて4つの分割方法があります。
一つ目は現物分割、二つ目は換価分割、三つ目は、代償分割、最後は共有分割です。
自宅の家を相続してそのまま住む事はできますが、相続税の他にも固定資産税が発生します。これは毎年払わなくてはいけませんので、土地や家を資産として持っている場合は、収入がなければ出費が増える一方です。
また、税金対策は早めに税理士に相談してみましょう。
土地の分割相続をする場合、実際にそこに誰が住んでいるかどうかは大きな判断理由となります。売却するには住人の同意が必要になるからです。資産価値が高い土地は、固定資産税もそれに比例して高額になります。相続は、相続人にとっていい事だけではありません。
3. 自宅の不動産相続の手続きとは？戸建て物件の場合
土地のみの相続と、一戸建て物件の相続は手続きが異なります。
土地と建物は評価額の計算方法が違い、建物は古くなれば価値も下がります。相続する場合は、土地のみの相続、建物のみの相続と分けて行う事ができません。弁護士などの専門家の意見を聞き、速やかにどういう解決が良いのか理解して、適切な手続きをするのが得策です。
例えば、親一人子一人で住んでいた戸建ての家の名義が親のものだとします。相続人に兄弟がいて、その資産を代償分割という方法で相続すれば、今まで住んでいた相続人は住み続けられます。
家を売却すると家がなくなってしまうのは困るという場合には、その代償を他の相続人に渡す事をして同意をもらうというのが代償分割です。これができれば解決です。
それができないとき、今まで親などが住んでいた戸建ての自宅を複数人で相続する事は、あまりメリットがないので、売却にふみきることが多いのですが、これも全員が合意できないと売れません。せっかく被相続人が残してくれた遺産ですが、それについて解決をするには、住んでいなかった人も含めて、全員の相続人で合意をすることが必要なのです。
一人暮らしだった故人の子供や孫は、遺産相続においてどのような財産をもらうのがよいのか、よく考えて協議をするのがよいでしょう。相続された土地や家に住みたい人がいるかどうかをまず、把握してその人が住み続けるのであれば、どういう方法がよいかと協議するのがよいでしょう。もちろん、生前に被相続人が自宅について考えがあったなら、遺言が残っているかもしれませんから、それも調べましょう。遺産相続で遺書がない場合は、法律にそって分けることになるので、弁護士に相談しながら遺産分割を進めていきましょう。
不動産の相続は、戸建て以外にもマンションを相続する場合もありますが、代償分割をすることはできます。マンションは集合住宅で共有部分は他の入居者のものですが、マンションそのものは通常、相続による名義移転は戸建てと同じようにできます。
自宅がマンションの場合でも、相続人が合意すれば売却してから代金を分けるという方法も可能です。中古マンションでは築年数が増すにつれて、管理費や修繕積立金が高くなることもあるので、誰も住みたくないというようなこともありえますし、借り手がすでにいる場合もあります。
4. 相続した自宅不動産にかかる相続税の種類は
相続税とは、被相続人が所有する全ての財産の総額にかかる税金です。
総額は、対象となる資産の価値がどのぐらいあるのかで異なります。戸建てとマンションの評価額が違うように、対象物が異なるとその評価額に差が生じます。その時点での評価額から相続税が計算されます。
相続税は課税されるかは、税理士に計算してもらう方が確実です。相続税の対象となる財産は、いろいろな種類があります。相続財産には負債や借地の権利などマイナス分も含まれます。そのため、合計の相続財産の時価価値は、計算してみないとなんとも言えません。相続する方もされる方も、税金については期限があるので、期限内の支払いをできるように準備しましょう。
また、相続で争っていてもできれば相続の申告は同じ税理士さんにしてもらうのが便利です。
当事務所では、自宅の遺産分割で代償が払えない場合とか、全員の合意がとれなくて売却ができず困っているような場合についても、相続の無料相談をしていますので、お気軽にお問い合わせください。また、遺産分割協議や調停では、標準的な弁護士報酬よりも安い、使いやすい報酬体系を用意していますので、お問い合わせください。
