共有不動産を持ち続けたくない。どうしたらよいのか？共有関係の解消について、徹底解説を専門的弁護士がします。

1. はじめに

共有に関する法的な紛争は非常に多くあります。その代表的なものは、「共有不動産」についての紛争です。不動産(土地や建物など動かすことのできない財産)の所有者は、自由に使用・収益・処分することができますが、それを共有(複数の者が一つのものの所有権を保有している状態のこと)することで起こる争いです。共有不動産関する規定は多く、その解釈も大変複雑です。専門弁護士に相談するといろいろ解決方法もわかるでしょう。この記事では、共有不動産の問題を「共有関係を解消すること」によって根本的に解決する方法を概観します。つまり、一緒に持っている状態をやめてしまうことで解決する方法です。

2. 共有関係を続けた方がよい場合は、どのようなときでしょうか？

共有不動産に関しては、共有者間で、使用方法や管理の方法に対する意見が異なっていて、トラブルになるケースが散見されます。共有者間は、親族など特別な関係であることが多いので、問題が複雑化してしまいがちです。以前の記事では、共有関係を保ったまま紛争を解決する方法を述べました。ただ、共有関係が継続されたままであると、解決したあとで、再び紛争が生じることも考えられます。そのようなことがないようにするために、根本的に解決する方法もあります。それは、「共有関係を解消すること」です。一般的に「共有関係を解消すること」は好ましいのですが、共有関係を維持することのニーズもあります。例えば、共有不動産を賃貸して、収益しているような場合です。賃料収入を共有者で分配していて、それを維持したいというときや、1室に共有者が居住していて、第三者に手に渡ることを阻止したいときなどです。
そういう場合は、共有したままルールを明確にすることで紛争を解決できるでしょう。

専門的弁護士にご相談ください。当事務所では、共有不動産について、無料相談をお受けしています。

3. 共有関係を解消する手続きには、どのようなものがあるのでしょうか？

かなりいろいろな方法がありますので、以下にまとめました。

• 他の共有者に共有物分割訴訟を提起
  裁判所に共有物分割訴訟を起こし、判決により、共有不動産を分割し、共有を解消する方法です (民法第256条1項)。
• 共有者間で共有持分を売却
  共有者の1人が他の共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法です。
• 共有者全員が共有不動産全体を売却
  共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。
• 自分の共有持分を第三者に売却
  自分の持分を第三者に売却して、共有関係を解消する方法です。共有者の同意なく、共有関係から離脱することができます。
• 自分の持分を他の共有者に売却
  共有者側に買い取る意思が必要となります。
• 自分の共有持分の放棄
  自分の持分を放棄する方法であり、その持分は共有者に帰属します(民法第255条)。持分の放棄による所有権の移転を第三者に対抗するためには、所有権移転登記が必要です(最高裁昭和44年3月27日判決)。
• 共有の土地を分筆する
  共有の土地を切り分けて、それぞれ単独名義にする方法です。ただし、共有不動産が建物の場合はできません。

4. 共有物分割とはどのようなものでしょうか？

「共有関係を解消する」ための手続きはいくつかありますが、その中でも代表的なものは、「共有物分割」です。共有者分割の目的は、共有状態を解消し、単独所有の状態に変えることです。この際も、共有者間で、分割類型や評価額について、多くの激しい対立が見られます。共有物分割をするには、共有者全員で協議をすることが必要です。ただ、共有者間で協議ができないときや、協議が不調に終わったときには、訴訟を提起し、裁判所が分割類型やその内容を決定します。

令和3年の民法改正により、今まで、判例で許容されていたに過ぎなかった全面的価格賠償が条文化され、現物分割と並列に規定されました。それらの二つが行えない場合は、換価分割されることになります。

5. どんな種類があるか？

分割方法には、いくつかがあるのでご紹介します。

1）全面的価格賠償

共有者のうちの1人が他の共有者の共有持分を買い取る方法です。共有者の1人が対象の不動産を使用している場合には、この方法が一般的に用いられます。令和3年の民法改正で、民法第258条2項に明文化されました。それまでは、共有物を分割する場合において、共有者のうち特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、共有物を取得する者に支払い能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させるとしても他の共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があるときは、全面的価格賠償の方法によることも許容されるとした判例(最高裁平成8年10月31日判決)が出されていたので、実務で活用されていました。

遺産分割による代償分割(複数いる相続人のうち、特定の相続人が財産を取得して、他の相続人には代償金を払うことによって清算すること)は、共有物分割訴訟における全面的価格賠償に相当しますが、こちらについては、以前より法律に規定がありました(家事事件手続法195条)。裁判所の判断で、現物分割ができない場合や、代償分割が相当であると考えられる事情がある場合に選択されます。

2）現物分割

不動産そのものを分断して、エリアごとに単独所有する方法です(民法第258条2項)。

3）換価分割

不動産を第三者に競売で売却し、代金を分ける方法です(民法第258条3項)。ただ、競売なので、売却金額が低くなってしまうというデメリットがあります。全面的価格賠償と現物分割のいずれもできない場合や、分割によって共有物の価格を著しく減少させるおそれがある場合に換価分割が行われます。

弁護士がついている事案では、任意に売却してその代金を約束していた方法でわけるということもできますので、ご相談ください。

6. 共有物分割の実務はどんなものでしょう？

共有物分割は、共有不動産に関する紛争を、「共有関係を解消する」という手段を用いて根本的に解決するので、非常に重要で有益なものです。実際の紛争解決においても、高い頻度で用いられます。

たとえ共有物分割の手続きを利用しない場合においても、共有不動産に関わる紛争解決の交渉をする際には、このことを意識しながら進めることが多いでしょう。このような紛争において、主たる交渉が決裂した場合は、それに対応する策として、共有物分割訴訟が一番に挙げられます。共有不動産に関する紛争の交渉において、交渉が決した場合に目的を実現するために共有物分割という制度があるといえます。

7. 共有不動産に担保権がついていた場合、どのように処理すればよいでしょうか？

共有不動産には、よく担保権がついています。例えば、住宅ローンや事業資金の融資の担保としての抵当権などです。

共有物分割のうち、換価分割や全面的価格賠償においては、担保権の取扱いが問題となります。形式的競売(換価分割は、形式的競売の手続きで金銭に換えます)の対象となる不動産に抵当権が設定されている場合、競売手続きにおける抵当権の処理方法に、いくつかの解釈があります。

共有物分割における換価分割では、形式的競売により共有物を換金することになります。民事執行法では、担保権の処理についての規定がなく、解釈に委ねられています。

形式的競売の処理方法には、次の三つの方法があります。

1）消除主義

形式的競売の際に、担保権を消滅させるというものです。競売不動産を買受しやすいので、より高値で売却できます。この場合、通常の担保権実行の場合と同様に、担保権者に配当が行われます。すなわち、不動産の所有者が債務の弁済をしたことになります。そこで、所有者は債務者に対して求償権を得て、他の保証(抵当権・質権・先取特権・留置権などの物的保証や、連帯保証人などの人的保証)に関しても代位(他人の権利を行使)することになります。例えば、最高裁平成24年2月7日判決では、無剰余取消(剰余が生じる見込みがなく、被担保債権額が買受可能価額を上回る場合、競売手続は取り消されるというもの、民事執行法第59、63条準用)していますが、消除主義の採用が前提になっているといえます。現在、実務では、消除主義が採用されています。

2）引受主義

形式的競売の際に、不動産に設定されている担保権などの負担を消滅させず、買受人に引き継がせるというものです。

3）二分説

形式的競売の種類(分類)によって、消除主義なのか、引受主義なのか判定するというものです。換価型と清算型に分類します。この見解では、共有物分割の換価分割は清算型になり、消除主義をとることになります。

形式的競売では、原則として消除主義が採用されます。

特殊な事情により引受主義が採用される可能性もあります。用益権(例えば、地上権などの他人の土地を一定の目的のために使用収益する権利)が設定されている場合には、消除主義では消滅してしまうので、引受主義を採用して保護します。その他にも、担保権者が引受主義の採用を了承している場合や、申立人(共有者)が引受主義の採用を希望している場合です。裁判所の裁量権限は大きいので、適切な主張をする必要があります。どんな主張があるかをみてみましょう。

形式的競売の場合には、共有物分割の訴訟ではなく、競売手続(執行)の段階で、取扱いを決めることになっています。このように、紛争を解決するまでの複数の段階において、不確定要素があります。

8. 換価分割では、形式的競売が用いられますが、その不動産がオーバーローン(被担保債権の額が不動産の価値を上回る)状態の場合は、どうなるのでしょうか？

一般的な担保権の実行や強制競売の場合には、民事執行法第63条の無剰余取消が適用されます。「無剰余取消」とは、不動産の競売手続きで先順位の抵当権者の残債が不動産の売却価格を大きく上回り、後順位の債権者や競売を申し立てた債権者には売却金が配当されないことが明らかになった場合に、競売の申し立てを取り消す制度です。

9. 形式的競売の場合も同様に民事執行法第63条が適用されるのでしょうか？

消除主義では、担保権者に配当を行い、担保権は消滅することになります。このとき、不動産がオーバーローン状態であれば、被担保債権全額の配当ができず、競売を申し立てた共有者へは代金が交付されないので、共有持分の対価を得られず、無益な執行となってしまいます。よって、無剰余取消が適用されるようになります。ただし、この場合でも、競売により、共有状態は解消されるので、その後の紛争は起こらなくなります。

一方、引受主義では、担保権者への配当は行われず、担保権を存続させ、売却代金の全額を共有者に交付することになります。よって、無剰余取消が適用されないものとなります。このように、引受主義で、無剰余取消が適用されない場合、仮にその後で担保権が実行されると、所有権を失い、剰余金がないときにはそれを受け取れなくなってしまいます。その前に、被担保債権が完済され、担保権の負担がなくなれば問題はありませんし、担保権が実行されても、求償や代位が可能となり、回収できる可能性もあります。ただ、それでは、共有が続き紛争の解決には至らない状態といえます。例外的に、共有者１人が非常に低い金額で入札して、単独所有の実現を狙うという作戦が、ありえます。

以上のように、オーバーローン状態の不動産の形式的競売は原則として成立しません。ただ、担保権者さえ同意してくれれば、売却はできるので、共有物分割による解決できるかは、担保権者に掛かっています。

10. 全面的価格賠償において、賠償額をどのような基準で算定したらよいのでしょうか？

全面的価格賠償では、賠償額(金額)算定において、担保負担相当額(被担保債権額)の控除をするかどうか、前述したように問題となります。実務では、実質的な負担(金額)を賠償金の算定において、控除することになります。実質的な負担は、債務者の資力や、法定代位(他人の債務を弁済した者は、債権者の了解がなくても、債権者の権利を代理行使できること、民法第500条)による保護、債権者が担保権を負担する合理性をもとに判断されます。実務では、過去の同様な事例への指摘が裁判所の判断や交渉結果に大きく影響します。

11. オーバーローン状態の不動産の取扱いはどうしたらよいのでしょうか？

全面的価格賠償では、担保負担相当額(被担保債権額)が共有不動産の評価額を上回るとオーバーローン状態になり、被担保債権の金額を控除するとマイナスになります。
この場合の取扱いについて、東京地裁平成18年6月15日判決は、個別的事情を考慮して、賠償額の算定において、被担保債権の残額を控除することとしました。
ただ、そうすると、ローンの残額が建物評価額を上回ってしまうため、賠償金額がマイナスになってしまいます。そこで、便宜的に賠償金を100万円としました。この判例は、個別的な事情として①土地の利用権原が使用貸借(目的物を無償で使用・収益できる権利)という弱い権利であること、②原告が建物に居住するとは考えられず、共有持分の価値が低いこと、③仮に、原告と、建物に居住する妻の財産分与として考えた場合、一般的にローン残額を控除するため、妻が取得しても代償金は発生しないことを挙げています。この事例に類似するケースでは、判例を参考にして、賠償額を100万円や200万円とすることもよくみられます。
オーバーローン状態の不動産については、共有物分割による解決が現実的に可能であるのか、検討が必要です。オーバーローン状態の場合は、換価分割、全面的価格賠償ともに、特に複雑な取扱いとなります。共有物分割請求自体が合理的でないという見方もあります。ただし、共有者の1人が取得を希望する場合には、全面的価格賠償が選択される可能性が高く、また、現物分割が可能である (著しい価格減少のおそれにも該当しない) 場合には、現物分割を選択される可能性が高まります。

12. まとめ

「共有関係を解消すること」で、共有関係の悪化により後々起こるかもしれない法的紛争を未然に防ぐことは、大切なことです。「共有関係を解消すること」の中でも、共有物分割は有益であり、一番最初に検討すべき方法です。
共有不動産についての悩みは、専門的弁護士にご相談ください。当事務所では、共有不動産について、無料相談をお受けしています。