離婚しようとしているけど、住宅ローンが残っている場合、どのように対処をすればいい？と悩む方も多いでしょう。将来のトラブルを避けるために弁護士に相談するなど、対処法を理解しましょう。
離婚する際に悩むことに、住宅ローンがありますね。財産分与の問題は離婚のときに、いくらになるのか、何を分けるのか、頭を悩ませる問題です。特に、悩むのが住宅ローンが残っている不動産の問題です。
夫婦として購入し多額のローンが残っている場合、今後の支払いの問題は深刻。
不動産を売却するのがよいのか、住み続けるのがよいのか、二人で協力して売れるのか・・・・悩みはたくさんあるでしょう。専門的な問題なので財産分与に詳しい弁護士や不動産仲介業者の意見を積極的にあおぎましょう。
そうすることで、離婚時の住宅ローン・不動産の問題が理解できて、気持ちも明るくなります。
Contents
1 住宅ローンについて確認をしよう
まず、家を売却するのか、住み続けるのかなどを判断する前には、住宅ローンの現状を知っておきましょう。
通常、返済予定表があるのでそれをみるとあと何年でローンが払い終えるのか、元本がいくら残っているのか、金利がいくらかわかります。誰のローンなのか、夫婦の連帯債務なのかも、わかります。
金利が高いなら、借り換えも検討するとよいですね。
また、住宅を売却するにせよ、どちらかが住み続けるにせよ、不動産会社に家の売却を金額の査定を書面で依頼しましょう。複数の不動産会社に査定してもらうことで、だいたい売ったらどうなるか、わかってきます。
1-1 不動産の所有状態はどうなっているのかも、確認する
まずは、現在住んでいる不動産の名義の確認をする必要があります。たとえば、親の相続した土地の上に家が建っているような複雑な場合、利用権が設定されて家を建てていることになるので、土地が誰のものか登記簿謄本で確認しましょう。
保証人がだれになっているかは、銀行との契約をみればわかります。抵当権がついていることは登記簿謄本で確認できます。注意したいのが、住宅の名義人や住宅ローンの名義人が夫でも、妻が連帯保証をしていることが多いことです。連帯保証は離婚時にはずさないとなかなか解決ができません。
まとめると不動産について確認する際は、大切なのは以下のことです。
- 不動産の名義
- 住宅ローンの状況と名義（連帯保証人がいるのか）
- 建物の利用権が複雑ではないか？
1-2 住宅ローンの契約は3パターン
住宅ローンの状況としては、一般的に3パターンがあります。
パターン1は、夫が債務者で抵当権が設定され、妻が連帯保証人の場合です。パターン2は、夫も妻も連帯債務者となっていて二人で借りていて抵当権が設定されている場合です。パターン3は、夫が債務者であって抵当権が設定されているだけの場合になります。
1-3 住宅ローンの残額の確認
住宅ローンの残額を返済予定表で確認しましょう。
残っている額によって、売却した際に利益が出る場合もあります。利益が出る場合は、財産分与として分けることが可能です（これをアンダーローンと言います）。その反対に、売却してもローンだけが残ることもあります。ローンだけが残る場合は、なかなか売ることができなくて債務者としては支払いを単に続けなくてはならないので厄介です。これをオーバーローンと言います。手元にお金があるなら、売ってしまってローンも支払って解決するがあります。
なお、残ローンは財産分与の計算ではマイナスの資産として計算されますから、あなたのローンが3000万円残っていて、預貯金が800万円あり、不動産の査定で分かった市場価格が2800万円なら、あなたの資産は3600万円－3000万円で、600万円という計算になるのです。
2 住宅を売却する場合の対応
売却した方がよいなと思ったら、もらった査定のうち正確なものを基礎にして、財産分与における不動産の価値を理解しましょう。正確な査定額から住宅のローン額を差し引くとその価値になります。現実に売った場合、仲介手数料など費用を控除するのが家裁実務です。そして、控除後の金額、これは売ってからの手元金額ですが、これを折半して夫婦で取得するのが通常の財産分与になります。
さきほどのオーバーローンでは、この売ってからの手元金額がないので、なかなか売れないということになります。
手元の資金で全て返済できるなら売ってかつローン支払いを終わらせることも可能です。
返済が見込めない場合は、売れないので完全に返済ができるかを考えて売るかどうかを検討することは大切です。
また、離婚協議中に売る場合、相手に説明をして理解をしてもらっておくことが重要です。仮差押えをされてしまうと、売買契約を締結したのにその仮差押えを解除させるために、資金が必要になってしまうからです。その資金が準備できないと売買契約上の債務不履行になってしまいます。
3 夫が住み続けるときの対応
離婚して妻が出て行き、夫名義不動産に夫がそのまま住み続ける場合は結構あります。住宅ローンも夫が払い続けるわけですが、連帯保証・連帯債務により、妻も何らかの負担を負っている場合離婚前に妻の責任を外すように求められることが多いです。
これには対応をしないといけないわけではないのですが、離婚して財産分与の合意をする場合、避けられない論点になります。
金融機関からの了承を得て、連帯保証・連帯債務の契約をしている場合は、その契約を解除してもらいます。離婚することを説明するとたいていの銀行は解除に応じますが信用が十分にない場合には難しいこともあります。名義人が夫で外国人であるとか、収入が少ないような場合です。
また、夫が家に住み続ける場合も、ローン残高よりも上回る不動産価格（市場価値）であれば、そのプラス部分は財産分与の対象となることは、上述した通りです。離婚した際には、全体財産でプラスとなった金額については折半して妻へ支払わなければいけません。もっとも、その際に妻名義の資産も考慮しますので、妻から分与をもらえることもあります。生活費負担もローン負担もしていた夫、働いていた妻が貯蓄していた場合、夫が妻から分与されることはよくあります。
こういった計算は弁護士を双方がつけることで資料を双方が見せ合って、金額を整理してできてくるものです。
4 妻が住み続けるときの対応
名義やローンの支払いも夫なのに、しかし住み続けるのが妻と子と言う解決方法の場合もありえます。これには、少し厄介な問題があります。債務者が変わらないので、夫に支払う責任がありますが、その責任を果たさない可能性があるので、不安が残るのです。
よって、ローンを妻が自分で組み直せるのがもっとも不安のない方法です。あるいは、夫のほうから十分な分与がもらえたらそれを使ってローンをなるべく払ってしまって減らしておくというのも対策としてありえます。
妻子が住み続ける場合には、賃料を払う合意にするか、財産分与を分割でもらう形にしておいてそれで賃料を相殺するというような工夫をすることが多いです。
こういった複雑なアレンジは弁護士に頼るしかなく、公正証書または調停調書（家裁を利用する場合）を作成する必要があります。
4-1 妻と子（母子）が住み、夫がローンを支払うことは可能か
養育費などの代わりとして、夫がローンを払い続け、親権のある妻や子どもが住宅に住むという解決策もあります。つまり、父が出ていき、継続して住宅ローンを払い続けてくれるならば母子は、引っ越しをしなくてよいのです。
この場合に生じる問題点は、「継続して住宅ローンを払い続ける」のは夫（父）であるので、その支払いをきちんとできるかが重要です。支払いを滞納しない保障はありませんので、合意をする場合にその点が信頼できる必要があります。勤務先がきちんとしている、子どもとの交流を望んでいて約束を破るようなことはないだろうというような場合には、この解決策は有用です。
しかし、絶対に払ってくれるとは限らないのでもしも滞納があった場合にどうするかは、考えておくべきことになります。滞納して、銀行から強制執行をされると妻や子どもは立ち退きを迫られることになりえます。ですので、弁護士と相談して、養育費はきちんと月額でもらう形にして、ローンが払われている場合はその履行を求めない・・・などと工夫した条項を作り上げる必要がありますので、弁護士とよく検討するのがお勧めです。
妻が住み、夫が住宅ローンを支払うことにするなら、支払いの残っている借金を一部でも離婚時に払って月額の支払いを減らしておく方法もあります。
相手の収入によりますが、関係を絶たないで子どもとの交流をきちんと続けて、支払いもしてもらうという選択肢は、子どもの利益の点から魅力的ですので、よく検討してみましょう。
4-2 債務者を変更して、妻がローンを支払うことは可能か
債務者を変更して、妻がローンを支払っていくということも選択肢です。妻にそれなりの収入があるとか、相続財産がある、両親からの援助があるなら、これはよい選択肢になります。
債務者の変更の場合、銀行が安定した職業に就いているかを確認するので、正規雇用か自営業で安定的な年収（500万円以上）が必要でしょう。専業主婦・パートであった場合は、新しく仕事を見つけて正規雇用のステイタスを得ておくことが重要でしょう。
債務者の変更が出来なくても、他の銀行でローンを組めればよいので、他の銀行も当たってみるのがよいと思います。銀行ごとに審査方針が異なります。妻の両親からの援助が受けられる場合、贈与にならないように持分を一部両親にするとか、生前贈与制度を使うなどの税務上の工夫も必要です。
4-3 名義の変更はどうしたらできるのか？
名義の変更をしてしまえば、妻がその不動産を売ることもできます。住宅ローンが完済されてしまったら、妻の名義にできるような工夫をするなどしておくことで、将来のトラブルが回避できます。夫名義のままであると夫の再婚相手が相続権を持つので要注意です。
弁護士が介在していないと、そういった先のことを考えないで離婚協議書を作ってしまいますし、弁護士が介在しても、そういう先のことを考えない専門性のない弁護士では不適切な協議書を作ってしまうので気をつけましょう。
離婚したら元の夫や妻の所在もわからないこともありますし、リストラで収入もない状態になることもあり得ます。いろいろなリスクを考えて、きちんと最終的に名義変更ができるようにしておくか、そもそも離婚時に名義変更をできるように新たにローンを組むことを検討するか、いろいろな方法を検討してリスクが最少となる方法を専門性のある弁護士と模索することをお勧めします。
さらに、共有の名義になったままの不動産は売ってよいと合意をしておいても、現実には一人では売れませんのでその点もよく気を付けてください。
