離婚と不動産・住宅ローンどう解決する？

離婚すると決めたとき、家や住宅ローンはどうなるかは、気になりますが、特に自分の親の援助で家を買った、婚姻前の預金で頭金を払っていた時、どういうことになるのかは、気になるところでしょう。専門弁護士がご説明します。

不動産を持っていて、住宅ローンを組んでいる場合に離婚をすることになったら、家やローンはどうしたらよいのか、財産分与では親の援助や相続財産はどう扱われるのか、複雑な問題もありますが、把握しておくことが大切です。

1. まずは、離婚する前に土地や建物の名義や価値、ローン状況、購入時の頭金の状況を調べておく

1-1. 離婚することが決まったらまず現状把握を

婚姻時に家を建て、親からの援助を受けたり、婚姻前からの預貯金をつかって頭金を払って、住宅ローンを組んだという方は多いでしょう。そういう場合、離婚の財産分与ではどうなるのでしょうか？離婚をしたいというときには、感情的になっていたとしても、財産やお金のことがクリアになっていないと、なかなか先に進めませんので、まずは

離婚する前に、現状の不動産の状況とローン、頭金の支払方法を思い出して把握しておきましょう。

1-2. 不動産の名義を調べるには？

不動産の名義は不動産の登記簿謄本に記されており、法務局で取得することが可能です。不動産に抵当権が設定されているかどうかについても記載があります。抵当権とは、ローンを組む際などに、不動産に対して金融機関が設定する権利です。ローンの返済が滞った場合には不動産を差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。いわゆる担保です。

不動産登記というのは義務ではありませんので、ごく稀に未登記家屋というものがあります。しかし、銀行などで住宅ローンを組む場合は、抵当権を設定する必要がありますので、所有権登記が必要となります。従って、住宅ローンを組んでいる方が未登記家屋に住んでいるということはありません。万が一、譲り受けたつもりでいた家屋が未登記のままであったら、未登記家屋所有者変更の手続きが必要となります。

1-3. 土地・家屋の価値について

土地や不動産の資産価格については、不動産業者に査定してもらうことができます。査定業者や売却時期によっても価格は異なりますので、まずは想定売却価格を確認することで、離婚後の財産管理や債務計画についても計画が立てやすくなります。

2.住宅ローンを組んでいる場合、離婚後はどうなる？

2-1. 住宅ローンの契約内容を把握

住宅ローンの内容を確認するためには、契約書を確認しましょう。債務者は誰になっているのか、連帯保証人はいるのか、夫婦が別々にローンを組んでいる場合には両方の契約書を確認する必要があります。返済予定表の書類なども確認できれば、残債務額や最終返済予定日などといった情報も知ることもできます。

2-2. 不動産想定売却価格と住宅ローン残債務について

離婚を決めた後には、家や住宅ローンをどうするかについて、夫婦できちんと話し合う必要があります。不動産想定売却価と住宅ローンの金額の両方を確認しましょう。売却価格が残債務額よりも高い場合をアンダーローンと言います。この場合は不動産を売却してローンを一括返済することが可能となり、これによって得た利益を夫婦で分けることができます。

一方、売却価格が残債務額よりも低い場合はオーバーローンと言い、この場合は不動産を売却してもローンの返済が続くことになります。こういった場合は売却せず、離婚後もどちらかが住み続けるというパターンが多く取られます。しかし、離婚時に不動産の所有権やローンの返済方法を明確にしておかないと、返済が滞ることで不動産を差し押さえされる可能性がありますので、住む家がなくなってしまうといった事態になりかねません。離婚後に何十年もローン返済が残っている場合などは、起こり得る問題を想定し、事前に対処するためにも弁護士に相談することをお勧めします。

2-3. 住宅ローンの名義人は変更できる？離婚したら連帯保証人から外れることはできる？

住宅ローンの債務者が離婚を機に家を出ても、住宅ローンの支払い義務は名義人のままで、変更されることはありません。住宅ローンの債務者は原則的に変更できませんし、ローン返済中に連帯保証人を変更するといったことも原則的には不可能です。

住宅ローンでは夫が主債務者、妻が連帯保証人となっているケースが多く見られます。この場合、ローンを返済すると約束して家を出た元夫が返済できない状況になると、妻に債務返済の義務が生じるということになってしまいますから、そういうことは回避したいですね。

住宅ローンの契約者を変更したい、または連帯保証人を変更したいという場合には、銀行と交渉をするか、ローンを完済してしまうか、住宅ローンの借り換えを行い他の銀行と新たな契約を結ぶことが解決になります。

3. 離婚後に妻が家に住み続ける場合

3-1. 離婚後、妻が家に住み続ける場合の財産分与について

婚姻時に夫婦が取得した財産は、両方に半分ずつの権利があります。これは妻が専業主婦の場合も適用されますが、結婚前に取得していた財産などは適用外となります。

離婚後も元の家に住み続けたい場合、住宅ローンが残っていなければ、夫から財産分与してもらうという方法があります。例えば、離婚する夫婦に子供がいる場合などは、夫婦間で取り決めをし、夫が家を妻に財産分与するという方法を取ることができます。話し合いによって取り決めをした場合、財産の割合が妻の方が多くなったとしても問題ありません。

3-2. 家の名義はどうするか？

財産分与をしてもらった家の名義が元夫のままであるような場合、子供への相続や売却などは、不動産の所有者である元夫にしか行えません。住宅ローンが完済されている不動産を財産分与してもらった場合には、必ず名義を妻に変更しておきましょう。完済がすぐにはできない場合は調停調書で将来の名義変更を合意するということがありえます。また、借入れをして完済してから離婚するという方法もありえるので、専門弁護士と名義をどういうタイミングで変更するかは相談して進めるのが良いでしょう。

3-3. 財産の取り分で揉めた場合は？親の援助や婚姻前の資金で買っていたら？

財産分与でうまく話し合いがつけば良いですが、どちらかに不満があって揉めた場合、不動産を売却し、現金化したいという話になることもあります。

売却することで現金が手に入るのであればその解決も悪くはありませんし、双方が別にローンを組んで住宅を買えるのであればそれがベストかもしれません。

そのときは夫婦の財産をきれいに2分割することになります。しかし、不動産に対して、親の援助があったり、相続した資金をつかって買っていたり、婚姻前の貯金で頭金をだしているような場合には、単に2分割することは不公平です。

離婚訴訟実務では、そういった特有財産が使われている場合には、不動産を単に財産分与の対象とはしません。特有財産が現実にいくら使われて購入されていたのかを、詳細に立証していき、判決では特有財産を抜いた財産が二分されるというのが通常です。

ですので、そういった事情がある場合には簡単に合意ができないでしょうから、専門弁護士に依頼をするのが適切でしょう。

そういう問題がないなら、不動産想定売却価格を算出し、その価格の2分の1の金額を家に住み続ける方が支払うといった方法での合意もあります。このお金のことを代償金と言います。この場合にも、不動産の名義が家を出た夫のままになっていることのないように、やはり弁護士をいれて確実に名義変更を離婚時にすることと、税金についてもどのようになるか確認しておくのがよいでしょう。共同名義になったままにしている場合なども同様に単独への名義変更を行なっておきましょう。

3-4. 住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残ったままで、慰謝料や養育費の代わりに元夫が住宅ローンを払うというような取り決めをすると、問題となるのは返済が何らかの事情によって滞ることです。妻に周収入があるなら、ローンの借り換えを行う方が良いでしょう。それができない場合、支払いは元夫が行い、完済後には名義を元妻のものにするという合意を調停調書などにしておくことがよいでしょう。一定の時期には、夫の助けなくして名義を変更できるような仕組みとできるのが、望ましいです。

4. 専門家にも相談を

離婚が決まったら、離婚原因としてどちらかに非があるなしにかかわらず、慰謝料や財産分与の話し合いが必要となります。話し合いがこじれそうなら、問題が複雑なら、早めに専門的弁護士に相談すると良いでしょう。不動産がある場合には慎重に進めていくべきでしょう。

また、不動産や株式など財産分与について売却すべきなのかどうかといったことまで話し合う必要が出てくるかもしれません。その場合は、不動産業者に相談をするのも良いでしょう。もちろん、口約束だけで話し合いを終えるようなことは絶対に避けましょう。